【ステージ4以降】資産ポートフォリオでは国内不動産の次は海外不動産に投資
新型コロナ禍も東京アラートが解除されました。第二波への警戒はしつつも、新常態(ニューノーマル)で経済活動を再開していこうということでしょう。
COVID-19の第二波が日本で発生するかはわかりませんが、今までと同様に今後も何年かごとに新感染症が流行することは確かでしょう。
その時には、今回と同様の騒動が起きます(学習効果が出て、ここまでひどくならないことを望みますが)。「喉元過ぎれば熱さを忘れる」にならないように、その時に備えていろいろと手を打っておきましょう。
前回は国内不動産に投資することの、家賃収入による収益以外のメリットについて書きました。
今回は、国内不動産の次に行う海外不動産投資について説明します。
これまでの資産ポートフォリオの展開のおさらい
本ブログ『資産の構築と運用の5つのステージ』では、段階的に資産を構築し運用することを提唱しています。(資産の構築と運用の5つのステージの詳細はこちら)を参照お願いします。)
ここで、【ステージ2】投資優遇制度の活用と【ステージ3】資産ポートフォリオの展開で月々に投資資金を積み立てて、ある程度の金額が用意できたら、投資に回してきました。
【ステージ4】投資による資産構築の加速 資産ポートフォリオの継続的整備に入っても、基本的な方針は今までと変わりません。
ただし、投資の対象を拡大します。今までは、資産ポートフォリオは現金と株式だけだったものから、他の要素を追加します。
以前に「【ステージ4以降】資産ポートフォリオでは海外株式の次は国内不動産に投資 それも都心の中古ワンルームマンションがお勧め」において、【ステージ4】ではまず不動産、それも国内不動産に投資することをお勧めしました。
詳しくは以下の記事を参照お願いします。
wisteriafinance.hatenablog.com
国内不動産の次は海外不動産に投資
それでは、国内不動産の次には何に投資すべきでしょうか?
結論から言いますと、海外不動産です。
「【ステージ4以降】資産ポートフォリオでは海外株式の次は国内不動産に投資 それも都心の中古ワンルームマンションがお勧め」では、国内不動産と海外不動産を比較して、最初は国内不動産から投資することをお勧めする理由として以下を挙げました。
国内不動産への投資を開始した後では、経験を積んだことで理由1は解消したと思います。
また資産ポートフォリオに占める国内資産の割合も上昇するため、理由3も解消したと思います。
理由2は外部要因ですので解消はしませんが、経験を積むことで未経験の場合よりリスクの回避と軽減ができるのではないでしょうか。
どのような海外不動産に投資すべきか?
海外不動産と言っても、範囲はとてつもなく広いですね。では、どのような海外不動産に投資すべきかを考えてみましょう。
不動産業者は日本の不動産業者が無難
まずは不動産業者についてですが、日本の不動産業者が無難です。
自分で現地の不動産業者と直接コンタクトして、物件を探したり、契約を締結したりするのは、当然ながらハードルが高いですよね。
日本の不動産業者は、日本人向けのサービスという付加価値があるため、現地の不動産業者と比べると中間マージンを多くとる傾向があることは確かです。
でも、割高の中間マージンを必要経費と割り切り、日本の不動産業者を利用して現地の不動産業者との面倒なことを回避するのが無難ではないでしょうか。
もちろん、それでもハイリターンを求めて、現地の不動産業者と取引すると言うなら止めはしません。また、日本の不動産業者との経験を積んでから現地の不動産業者にチャレンジするのもよでしょう。
先進国の中古物件と新興国の新築物件がお勧め
次に、どんな国のどんな物件を選択するのがよいでしょうか?
日本の不動産業者が取り扱っている海外の物件では、以下の2つのカテゴリーが特に多いです。
- 先進国の中古物件
- 新興国の新築物件
先進国の中古物件では、日本で流通している物件は先進国の中でも国は限られています。主にアメリカ、イギリス、ドイツです。
アメリカでも地域は限られていて、カリフォルニア、ニューヨーク、ハワイ、テキサスといったところです。他が割高と感じさせる現在、今後の高成長が期待されるテキサスの人気が高まっています(個人の感想です)。
新興国の新築物件でも、日本で流通している物件は新興国の中でも国は限られています。主に東南アジア、それもフィリピン、タイ、ベトナム、カンボジア、マレーシアです。
特にフィリピンとカンボジアは、平均年齢は20台で、今後の人口増加による高度経済成長が期待されます。(人口増加が経済成長に与える効果を人口ボーナスと呼びます。)
ラオスやミャンマーも平均年齢は20台ですが、社会インフラの整備がフィリピンとカンボジアよりも更に遅れているため、日本に流通するような物件はまだほとんどないようです。
投資対象は、取り扱う不動産業者も物件も多い、上記の2つのカテゴリーに絞るのがよいでしょう。
先進国の中古物件と新興国の新築物件を比較してみます。
リスクとリターンの2軸で分類しますと、一般的に先進国の中古物件はローリスク・ローリターンです。
新興国と比べて政治的にも経済的にも安定していますので、ローリスクと言ってよいでしょう。
リターンは物件により差がありますが、日本の物件と同程度です。アメリカの場合は、地域により差がありますが、経済成長にともない更なる上昇が期待できます。
これに対して、一般的に新興国の新築物件はハイリスク・ハイリターンです。
ハイリスクと判断する理由には、新興国のリスクと新築のリスクの2つがあります。
新興国のリスクとは、新興国は先進国と比べて政治的にも経済的にも不安定ということです。
新築のリスクは、物件が完成して運営が開始され、さらに入居者が決まるまでは収入を得ることができないということです。工事が着手される前に物件を購入するプレビルド(Pre-build)というスキームがとられることが多いためこのリスクがあります。
先進国の中古物件と新興国の新築物件の両者のリスクとリターンを考慮したうえで、自分のポートフォリオに新たに組み込むのに適した方を選択するとよいと思います。
このセクションについて、詳しくは以下の記事を参照お願いします。
wisteriafinance.hatenablog.com
おわりに
今回は海外不動産への投資について書きました。
不動産投資には抵抗感がある、海外となるとなおさらという方々も多いと思いますが、将来に備えて情報収集から開始してはいかがでしょうか。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
皆様のお役に立てましたら幸いです。
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