【ステージ4以降】国内不動産への投資で重要な3つのキーワードとは

花があるマンションのベランダ

以前に「【ステージ4以降】資産ポートフォリオの展開　不動産はまず国内の物件から」において、不動産投資はまず国内の物件から始めることをお勧めする理由を説明しました。

今回は国内不動産としては、どのような物件に投資するのが望ましいかを説明します。

資産ポートフォリオでは株式の次に不動産に投資

まず「【ステージ4以降】資産ポートフォリオの展開　不動産はまず国内の物件から」をおさらいします。

本ブログ『資産の構築と運用の5つのステージ』では、段階的に資産を構築し運用することを提唱しています。(資産の構築と運用の5つのステージの詳細はこちら)を参照お願いします。)

資産ポートフォリオも段階的に構築します。
資産ポートフォリオは、以前に「【ステージ4】投資による資産構築の加速　考慮すべきは資産ポートフォリオ」で説明しました。資産を1種類に集中せずに分散して持つことで、リスクを軽減しつつ、ある程度のリターンを得るというものです。

「【ステージ4】投資による資産構築の加速　資産ポートフォリオの継続的整備」では、資産ポートフォリオの構築の順番としてまず比較的ハイリスク・ハイリターンな株式に投資すること、次に株式と性格の異なる不動産に投資することをお勧めしました。

そして、不動産投資はまず国内の物件から始める始めるのが望ましいことを説明しました。

国内不動産への投資で重要な3つのキーワード

それでは、国内不動産では何に投資するとよいでしょうか?

ここで重要と考える3つのキーワードがあります。それは以下の通りです。

都心
中古
ワンルーム

これからそれぞれのキーワードにつき説明します。

【キーワード1】都心

1つめのキーワードである都心について説明します。

都心とは東京23区と武蔵小杉等の川崎市と横浜市の近隣エリアの意味で使っています。

様々な予測は、首都圏、特に東京への人口の一極集中化の傾向が今後ますます強まることを示しています。
ビジネス上の利便性のため、地方企業で東京に新たに拠点を設けるところは多いです。
いったん、多摩地区等の郊外に移転した大学も、学生を集めるために都心に戻ってくるケースもあります。

また都内の学校で学ぶ留学生も増加傾向にあります。

このような理由で、都心の不動産への需要は、現在より高まることが予測されます。
これは安定した入居者の確保につながり、安定した収入(インカムゲイン)を得ることができます。

【キーワード2】中古

2つめのキーワードである中古について説明します。

一般的に中古の物件は、新築の物件に比べて割安です。
新築の物件は大々的な広告宣伝費をかけて売り出すことが多いです。それを回収するために販売価格に上乗せされるので、どうしても割高になります。

世の中には新築にこだわる人もいて、割高でも購入するので、それに合わせて販売価格が決められるという事情もあります。
その分、いくら築浅で新築同様の状態であっても、中古の物件の販売価格は新築と比べて安くなります。

割安なこと以外にも中古の物件のメリットはあります。

投資目的で中古の物件を購入する場合は、既に入居者がいる状態での所有者の変更(オーナーチェンジ)が一般的です。
この場合には、購入してすぐに賃貸料として収入を得ることができます。

これに対し新築の物件は、まず完成して運営が開始されるまで待たなければいけません。また運営が開始されても、入居者が決まらないと収入を得ることはできません。

【キーワード3】ワンルーム

3つめのキーワードであるワンルームについて説明します。

首都圏にはもともと単身世帯(単身者と単身赴任者)が多いです。
更に首都圏への人口の一極集中化で流入する人々の中でも、単身世帯が占める割合は高いです。

このため、ワンルームマンションへの需要はますます高まります。
これは安定した入居者の確保につながり、安定した収入を得ることができます。

単身世帯向けの住居には、ワンルームマンションの他にも、アパートと1LDKのマンションがあります。

ワンルームマンションの賃貸料の価格帯は両者の中間のため、景気に関わらず安定した需要があると考えられます。

好景気だと、収入が増えてワンルームマンションから1LDKのマンションに格上げする人がいますが、逆にアパートからワンルームマンションに格上げする人もいます。

不景気だと、収入が減ってワンルームマンションからアパートに格下げする人がいますが、逆に1LDKのマンションからワンルームマンションに格下げする人もいます。

ワンルームマンションと家族向けマンションとを比較してみましょう。

まず言えるのは、家族向けマンションと比べてワンルームマンションの価格が安いということです。
都心の中古ワンルームマンションの販売価格の相場は1千万円台後半です。家族向けマンションですとこの倍以上でしょう。

価格が安い分、ワンルームマンションへの投資は少額の資金で始めることが出来ます。
同じ金額の資金を投資するにしても、家族向けマンション1物件の資金でワンルームマンション2物件が購入できますので、資産の分散によるリスク軽減効果も得られます。
例えば、1つの物件で入居者が転居する確率よりも、2つの物件で同時に入居者が転居する確率ははるかに低いです。このため、ある月に賃貸料が全く入らない確率は、家族向けマンション1物件よりもワンルームマンション2物件のほうが低くなります。

他にも、家族向けマンションは、学校の学期の区切りや年度末という一定の時期しか入居者が決まりにくいというデメリットがあります。

よって家族向けマンションよりもワンルームマンションがお勧めです。

他の投資対象に、木造アパート1棟ものもあります。

掘り出し物の物件を見つければ、高い収益が得られるという話も聞きます。
しかし、これはハイリスク・ハイリターンです。

物件の真の価値を見抜く鋭い鑑定眼と、なかなか表に出てこない情報をつかむための豊富な人脈が必要とされる玄人の世界です。
仕事のかたわらで資産運用を行っている人々は近づかないほうが無難です。

結論

上記の3つのキーワードを合わせますと都心の中古ワンルームマンションとなります。

都心の中古ワンルームマンションへの投資を、いつものリスクとリターンの2軸で分類しますと、ローリスク・ローリターンとなります。

以前に【マネーリテラシー】インカムゲインとキャピタルゲイン　金の卵を産むガチョウで説明しました通り、投資の利益にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。

まず都心の中古ワンルームマンションへの投資のインカムゲインについて説明します。
投資用住宅ローンが無い場合、インカムゲインの利益率は、一般的には税引き後で年利5、6%程度です。
最近(2019年)の投資用住宅ローンの金利は1%台ですので、投資用住宅ローンがある場合には、年利3～5%程度です。
このインカムゲインを、3つのキーワードで説明しました通り、安定して得ることができます。

次にキャピタルゲインですが、残念ながらほとんど期待できません。
日本経済は低成長でデフレ傾向にあり、それは継続すると予測されますので。
土地の価格の上昇と建物の経年劣化による価値の下落が相殺されて、現状維持が妥当なところではないでしょうか。(当然ながら上昇と下落の両方向のリスクはあります。)

都心の中古ワンルームマンションの投資戦略としましては、「キャピタルゲインは期待できないため短期間では売買せず、10年、20年と長期間保有してインカムゲインを得続ける」となります。

以上、長々と説明させていただきました。
結論としましては、国内不動産としては「都心の中古ワンルームマンション」がお勧めです。