【ステージ4以降】国内不動産投資の家賃収入以外の2つのメリットとは　レバレッジ効果と団信

シーソー

新型コロナ問題もようやく全国で緊急事態宣言が解除されました。第二波への警戒は必要ですが、ワクチンや特効薬が出てくるまでは、新生活様式で対応しつつしのいでいくしかないですね。
景気は悪い状況はしばらく続きますが、株式市場はそれは織り込み済ということで上昇に向かっています。不思議なものですね。(「織り込み済」はよく株価の解説記事に出てくるのですが、後付けの解釈に都合がいい言葉です(笑))

前回は株式の次には国内不動産、それも都心の中古ワンルームマンションに投資するのがお勧めであることを書きました。
今回は、国内不動産に投資することの、家賃収入による収益以外のメリットについて説明します。

不動産投資ローンによるメリット

国内不動産投資、特に都心の中古ワンルームマンションへの投資の場合は、月々安定した家賃収入を得ることができます。
家賃収入から、管理費や修繕費などの経費、固定資産税や所得税などの税金を支払った差額が最終的な収益(インカムゲイン)となります。

このように家賃収入によって安定した収益を得られるということは、国内不動産投資の大きなメリットです。
さらに、国内不動産投資にはそれ以外にも、他の投資と比べてのメリットがあります。それは金融機関から融資を受けて、投資用不動産ローンを組むことによるメリットです。

株式や債券に投資するからローンを組ませてと金融機関にお願いしても、門前払いをくらうのがオチです。

海外不動産の場合は、ローンを組むことはできるのですが、国内不動産と比べてハードルは高いです。
国内の金融機関で海外不動産向けのローンを取り扱っているところは少ないですし、金利も高めです。
現地の金融機関の場合も、金利が高めなのに加えて、マネーロンダリング防止の観点から提出を要求される書類は多く、また当然ながら書類は外国語(主に英語)です。

投資用不動産ローンを組むことによるメリットは、具体的には次の2つです。

ローンによるレバレッジ効果
団体信用生命保険

次のセクションで詳しく説明します。

ローンによるレバレッジ効果

投資用不動産ローンを組むことによるメリットは、資産構築を加速することができるということです。

資金を積み立てて全額そろってから現金で投資用不動産を購入する場合と、ローンを組んで購入する場合を比較すると、後者の方が不動産を完全に所有する時期は早くなります。
自分で積み立てる資金と不動産から得た利益でローンを繰り上げ返済すると、自分と不動産の借り手の両方でローンを返済しているようなものですから。

もちろん、ローンの金利が不動産の利回りに対し低く、ローンを返済しても利益が出るのが前提条件です。

ローンを組んで資産構築を加速するということは、言い換えるとレバレッジ効果をきかせるということでもあります。

ローンを組んで購入する場合、購入時に支払う金額は頭金だけですので、現金で購入する場合と比較べて少額で済みます。
頭金が物件価格の1/3とすると、同額の資金で同程度の物件を3つ購入できるわけです。
物件を3つ購入すると、1つだけの場合の3倍の収益が得られます。3倍のてこ(レバレッジ)ですね。

このようにローンによるレバレッジ効果で資産構築を加速することができます。

金融機関から見て信用力がある人は、投資用不動産ローンを組んで現物不動産を購入することをお勧めします。
これを「信用力のマネタイズ」と言います。

信用力はサラリーマンで勤続年数があるだけで、そこそこあるものです。
自分がどの程度の信用力があり、どのような条件の投資用不動産ローンを組むことができるかは、不動産業者を介して金融機関に確認することが出来ます。(街角の支店をいきなり訪問して訊いても答えてくれないと思います。)
不動産業者で物件の検討を始める際に、相談してみてはいかがでしょうか?