【ステージ4以降】資産ポートフォリオでは海外株式の次は国内不動産に投資 それも都心の中古ワンルームマンションがお勧め
前回からしばらく間があいてしまいましたが...
前回まで4回ほどは海外株式、特に米国株への投資について説明してきました。
今回からしばらくは不動産投資について説明します。
新型コロナ問題もようやく出口の光が見え始め、地方では緊急事態が解除されて経済再開への道が開けようとしています。(海外での例を見るに、少し気を抜くとまた感染者が増加するので油断はできませんが...)
資産運用に関して、新型コロナ問題で実感したのは、不動産投資の底固さでした。株式が暴落して、その後も乱高下が続く中で、家賃収入は着実に入り続けています。
もちろん、新型コロナ問題が長引き、社会人は在宅勤務、大学生はオンライン授業だけとなると、今までとは逆に都会から地方に人が移動する可能性はあります。
そうなれば、都会の不動産の資産価値は下落して、家賃収入も減少するでしょう。でも、さすがにそんなことにはならないと思います。
【ステージ4】で新たに行うこと
本ブログ『資産の構築と運用の5つのステージ』では、段階的に資産を構築し運用することを提唱しています。
ここで、【ステージ2】投資優遇制度の活用と【ステージ3】資産ポートフォリオの展開で月々に投資資金を積み立てて、ある程度の金額が用意できたら、投資に回してきました。
【ステージ4】投資による資産構築の加速 資産ポートフォリオの継続的整備に入っても、基本的な方針は今までと変わりません。
ただし、投資の対象を拡大します。今までは、資産ポートフォリオは現金と株式だけだったものから、他の要素を追加します。
資産ポートフォリオは、以前に説明しましたとおり、資産を1種類に集中せずに分散して持つことで、リスクを軽減しつつ、ある程度のリターンを得るというものです。
始めは比較的ハイリスク・ハイリターンな資産ポートフォリオを組んで運用し、やがて比較的ローリスク・ローリターンな資産ポートフォリオに移行していきます。
たとえ資産運用で失敗したとしても、若いほうがその後に挽回できる可能性が高いためです。
一般的な傾向として債券と株式を比較すると、株式のほうがハイリスク・ハイリターンです。
このため、投資の初期段階である【ステージ3】までは、比較的ハイリスク・ハイリターンな株式に投資することをお勧めしました。
【ステージ4】からは、株式以外への投資を開始することをお勧めします。それでは、何に投資すべきでしょうか?
結論を言うと、不動産です。次のセクションでその理由を説明します。
株式投資の次は不動産投資
世の中の主要な投資の対象は、株式、債券そして不動産です。
では、株式の次は債券と不動産のどちらに投資するとよいのかという議論となります。
資産ポートフォリオで種類の分散を図る場合は、性格の異なるものを組み合わせるが原則です。
こうすることで、資産全部の価値がいっぺんに下落するリスクを避けることができます。(逆にいっぺんに上昇することもありませんが。)
資産には、実物資産と金融資産があります。
それぞれの定義は以下の通りです。
- 実物資産：形が有り、それ自体に価値があるもの
- 金融資産：形が無く、価値は他者に担保されているもの
不動産は実物資産、株式と債券は金融資産です。
実物資産と金融資産にはいくつかの性格の違いがあります。
まず、実物資産は金融資産よりも価値の変動が緩やかです。
金融資産は取引市場で頻繁に取引されており、経済指標、企業の業績、政策金利、等の様々な要因で日々刻々と価値が変動します。最近の新型コロナをめぐる状況がまさにそれです。
これに対して、実物資産は年単位のタイムスケールで緩やかに変動します。
次に、実物資産はそれ自体に価値があるため、金融資産とは違って価値はゼロにはなりません。
不動産で、もし建物が全壊しても、土地の価値は残ります。それに対し、株式の価値は会社が倒産したらゼロになります。
先述の通り、資産ポートフォリオでは性格の異なるものを組み合わせるが原則です。
このため、金融資産である株式の次には、同じ金融資産である債券よりも、実物資産である不動産が望ましいと考えます。
不動産の価値は、地域や物件の固有の事情によって変動します。鉄道や道路の開通、商業施設の発展、学校の移転、等ですね。
つまり金融資産とはまた違った価格メカニズムが働いています。
この意味でも、株式の次は性格の異なる不動産と言えるのではないでしょうか。
国内不動産か海外不動産か
【ステージ4】からは、不動産への投資を開始することをお勧めしました。
それでは、最初にどのような不動産に投資するとよいでしょうか?
まず、国内不動産か海外不動産のどちらかですが、以下の理由で国内不動産をお勧めします。
理由1は、不動産投資にはいろいろとやることがあり、いきなり海外不動産で行うのはハードルが高いので、まずは国内不動産で経験を積んでからにしましょうということです。
理由2は、日本は世界で有数の安定した国だから、個人でも会社でも海外よりも信頼がおける場合が多く、仮に何らかのトラブルが発生しても、対応しやすいということです。
理由3は、国際分散投資を行っていても、国内資産の比率が海外資産よりも高い人が多いだろうから、より多額の国内資産から不動産を追加して種類の分散を図るほうが、資産ポートフォリオが安定するということです。
詳しくは以下の記事を参照お願いします。
wisteriafinance.hatenablog.com
国内不動産では都心の中古ワンルームマンションがお勧め
それでは、国内不動産では何に投資するとよいでしょうか?
ここで重要と考える3つのキーワードがあります。それは以下の通りです。
- 都心
- 中古
- ワンルーム
1つめのキーワードである都心ですが、ここでは東京23区と武蔵小杉等の川崎市と横浜市の近隣エリアの意味で使っています。
様々な予測は、都心への一極集中化の傾向が今後ますます強まることを示しています。
企業や大学が増えると、勤め人や学生の数も増え、都心の不動産への需要は、現在より高まることが予測されます。
これは安定した入居者の確保につながり、安定した収入(インカムゲイン)を得ることができます。
2つめのキーワードである中古ですが、一般的に中古の物件は、新築の物件に比べて割安です。
新築の物件は大々的な広告宣伝費をかけて売り出すことが多いです。それを回収するために販売価格に上乗せされるので、どうしても割高になります。
割安なこと以外にも中古の物件のメリットはあります。
投資目的で中古の物件を購入する場合は、既に入居者がいる状態での所有者の変更(オーナーチェンジ)が一般的ですので、購入してすぐに賃貸料として収入を得ることができます。
これに対し新築の物件は、まず完成して運営が開始されるまで待たなければいけません。また運営が開始されても、入居者が決まらないとを得ることはできません。
3つめのキーワードであるワンルームについて説明します。
都心にはもともと単身世帯(単身者と単身赴任者)が多いです。更に都心に新たに流入する人々の中でも、単身世帯が占める割合は高いです。
このため、ワンルームマンションへの需要はますます高まります。
これは安定した入居者の確保につながり、安定した収入(インカムゲイン)を得ることができます。
詳しくは以下の記事を参照お願いします。
wisteriafinance.hatenablog.com
おわりに
今回は株式の次には不動産に投資するのが望ましいこと、それも都心の中古ワンルームマンションがお勧めであることを書きました。
次は不動産投資に付随して得られるメリットについて書く予定です。ご期待ください。
ここまでお読みいただきありがとうございました。
皆様のお役に立てましたら幸いです。
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